مقدمه

با تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تحولی مهم در نظام حقوقی و ثبتی کشور ایجاد شد. هدف اصلی این قانون، ایجاد شفافیت در نقل و انتقال املاک، پیشگیری از معاملات معارض و کاهش دعاوی حقوقی مرتبط با مالکیت و تصرف است. با این حال، اجرای این قانون پیامدهایی برای طرفین معاملات و همچنین دستگاه قضایی به همراه داشته است. به‌ویژه در حوزه طرح دعاوی در دادگستری، شرایط، الزامات و محدودیت‌های تازه‌ای شکل گرفته که آگاهی از آن‌ها برای وکلا، مشاوران حقوقیو مدیران و روسای شعب دادگاه ها و حتی شهروندان عادی ضروری است. بررسی این الزامات نه تنها به درک بهتر جایگاه سند رسمی در روابط حقوقی کمک می‌کند، بلکه مسیر صحیح و قانونی مطالبه حقوق در دعاوی مرتبط با معاملات اموال غیرمنقول را روشن می‌سازد.

زمان اجرا و نحوه ابلاغ بخشنامه

احتراما در راستای مصوبه شماره 9001/969/19 مورخ 1404/05/21 ریاست محترم کل دادگستری استان تهران ، الزامات قانون (الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول) به صورت کاربردی و ساده سازی شده به شرح ذیل خدمتتان ارسال میگردد.

الزامات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

1. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با مستند سند عادی مسموع نیست . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک)

2. دعوی ابطال سند رسمی :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، دعوی ابطال سند رسمی با مستند سند عادی مسموع نیست . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

3. دعوی اثبات یا تنفیذ معامله :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ) باشد ، دعوی اثبات معامله یا تنفیذ معامله با مستند سند عادی مسموع نیست . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

4. دعوی خلع ید :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، دعوی خلع ید با مستند سند عادی مسموع نیست . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

5. دعوی الزام به انجام تعهدات مندرج در قرارداد :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ) باشد ، دعوی الزام به اجرای تعهدات مندرج در قرارداد با مستند سند عادی مسموع نیست . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

6. هر دعوی یا تقاضای حقوقی :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، هیچ دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص عمل حقوقی با مستند سند عادی مسموع نیست . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

7. شکایت انتقال و فروش مال غیر :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، شکایت انتقال و فروش مال غیر که با سند عادی انجام گردیده مسموع نیست . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

8. شکایت کیفری جعل و استفاده از سند مجعول :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، شکایت کیفری جعل و استفاده از سند مجعول که با سند عادی انجام گردیده مسموع نیست . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

9. انواع شکایت کیفری :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، هیچ شکایت کیفری با مستند سند عادی مسموع نیست . (ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

10. عقد و ایقاع در حوزه عقد رهن :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبزرنگ ) باشد ، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه عقد رهن که برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست ، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

11. عقد و ایقاع در حوزه انعقاد و عقود مفید انتقال منافع اموال غیرمنقول :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه انعقاد و عقود مفید انتقال منافع اموال غیرمنقول که برای بیش از دو سال باشد مسموع نیست ، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

12. عقد و ایقاع که موجب انتقال مالکیت عین غیر منقول :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ،هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موجب انتقال مالکیت عین غیر منقول که برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست ، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

13. عقد و ایقاع که موجب انتقال حق انتفاع ( اعم از عمری یا رقبی ) :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موجب انتقال حق انتفاع ( اعم از عمری یا رقبی ) برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست ، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

14. عقد و ایقاع که موجب انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موجب انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست ، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

15. عقد و ایقاع در حوزه وقف :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه وقف برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

16. عقد و ایقاع در حوزه دعوی تخلیه ید :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه دعوی تخلیه ید برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست ، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

17. عقد و ایقاع در حوزه انعقاد عقد رهن :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه انعقاد عقد رهن برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست ، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

18. عقد و ایقاع در حوزه اجاره به شرط تملیک :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه اجاره به شرط تملیک برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست ، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

19. عقد و ایقاع در حوزه هر نوع پیش فروش ساختمان :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه هر نوع پیش فروش ساختمان که برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست ، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

20. جمیع دعاوی راجع به اعمال حقوقی و ادله راجع به آنها :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، جمیع دعاوی راجع به اعمال حقوقی و ادله راجع به آنها برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست ، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک )

21. عقد و ایقاع ( برای بیش از دو سال ) :

در صورتی که سند موضوع دعوی ، سند مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) باشد ، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع ( برای بیش از دو سال ) با مستند سند عادی مسموع نیست ، و صرفاً استرداد عوضین ، در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین مسموع است و حکم به استرداد صادر می گردد . ( ماده یک قانون و تبصره 4 و 6 ماده یک )

22. عقد و ایقاع با وجود سند مالکیت :

هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع با وجود سند مالکیت حدنگار ( سند رسمی سبز رنگ ) که بصورت سند عادی ( برای بیش از دو سال ) انجام گرفته باشد در هیچ یک از دستگاه های اجرایی قابل پذیرش نمی باشد . ( ماده یک قانون )

23. طرح دعوی تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول :

دعوی تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول در صورتی که عمل حقوقی انتقال عین ، حق یا منافع برای بیش از دو سال باشد و سند مالکیت حدنگار ( سند رسمی تک برگ نیز سبز ) باشد پس از اظهارنامه مطابق تشریفات بند یک ماده یک قانون مسموع است . در غیر اینصورت و عدم رعایت تشریفات تبصره یک ، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و دارنده حق فسخ می تواند به قیمت روز مال غیر منقول ، به منتقل الیه رجوع نماید . ( تبصره 1 ماده یک قانون )

چند نکته :

نکته اول :

در صورتی که مورد معامله با سند مالکیت حدنگار ( تک برگ سبز رنگ ) به شخص ثالث منتقل گردد و در این انتقال ، ناقل حق فسخ نداشته باشد ، فروشنده اول نمی تواند با طرح دعوی موجب انحلال قراردادهای بعدی گردد . ( تبصره 1 ماده یک قانون )

نکته دوم :

هزینه تنظیم وکالت بلا عزل انتقال مالکیت سند حدنگار ( اسناد تک برگ سبز رنگ ) ، مالکیت منتقل شود ، انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق الثبت خواهد بود . ( تبصره 2 ماده یک قانون )

نکته سوم :

تنظیم پیش نویس قرارداد نسبت به جمیع معاملات سند مالکیت حدنگار ( اسناد تک برگ سبز رنگ )، می بایست از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد ( سامانه واسط کاتب ) تنظیم گردد والا هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع منتهی به انتقال عین ،حق یا منافع که برای بیش از دو سال باشد ، دعوی آن در محاکم مسموع نیست . ( ماده یک قانون و تبصره 4 ماده یک وماده 3 قانون و تبصره 2 ماده 3 قانون )

نکته چهارم :

تنظیم پیش نویس قرارداد نسبت به جمیع معاملات اسناد مالکیت حدنگار ( سند تک برگ سبز رنگ ) ، می بایست در سامانه سامانه ثبت الکترونیک اسناد ( سامانه واسط کاتب ) تنظیم گردد و سپس با حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی امضاء گردد ، در صورت عدم حضور طرفین ظرف 5 روز در دفاتر اسناد رسمی، معامله انجام شده فاقد آثار حقوقی است و دعوی راجع به آن بدلیل عدم وجود انعقاد عقد، مسموع نیست .(ماده 1 قانون و تبصره 4 ماده 1 قانون ، ماده 3 قانون ،ماده 13 آیین نامه ، ماده 3 قانون )

نمونه سند صادر شده مطابق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ( از تاریخ 1404/04/03

سامانه کاتب چیست؟

سامانه کاتب سکوی خدمات دیجیتال ثبتی زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشوره که برای شفاف‌سازی و ثبت رسمی معاملات املاک و اسناد طراحی شده. طبق قانون، همه قراردادهای ملکی مثل خرید، فروش، اجاره و مشارکت باید در این سامانه ثبت بشن تا اعتبار قانونی داشته باشن. خدمات اصلی کاتب شامل ثبت الکترونیکی قراردادها، استعلام اصالت اسناد، تعیین نام شرکت، محاسبه هزینه اسناد و مشاهده برخی وقایع ثبتیه. دسترسی هم از طریق وب‌سایت، اپلیکیشن موبایل و در آینده احتمالا USSD ممکن میشه. مزیت‌هاش کاهش مراجعه حضوری، سرعت بیشتر، شفافیت و جلوگیری از جعل و تخلفه. البته در بعضی مناطق یا برای املاکی که سند رسمی ندارن محدودیت وجود داره.

بهترین وکیل مشهد برای دعاوی ملکی و قراردادی

اگر به دنبال بهترین وکیل مشهد هستید تا در امور حقوقی، دعاوی ملکی، ثبتی یا ثبت رسمی معاملات به شما کمک کند، موسسه حقوقی ما در مشهد آماده ارائه خدمات تخصصی است.

تیم ما متشکل از وکلای پایه یک دادگستری و مشاوران حقوقی باتجربه است که سال‌ها در زمینه دعاوی اموال غیرمنقول فعالیت کرده و توانسته‌اند اعتماد موکلان زیادی را جلب کنند. ما تلاش می‌کنیم با رویکردی حرفه‌ای و تخصصی، بهترین راهکارها را در اختیار شما قرار دهیم.

موسسه حقوقی وکلای سرزمین آفتاب به عنوان یکی از بهترین موسسات حقوقی مشهد، همواره در کنار شماست تا با بهره‌گیری از دانش روز وکلای مجرب، مسیر دادرسی و حل اختلافات شما را هموار کند. اگر نیاز به وکیل در مشهد یا مشاوره حقوقی دارید، همین حالا با موسسه ما تماس بگیرید.